日期：2025-08-31 14:29:55
（原标题：华南城破碎）富盈策略
观点网 花旗掀桌的那刻，或许早已注定了华南城走向破碎的结局。
8月11日上午10:55分，华南城暂停交易。至于停牌原因，资本市场消息指出，由于其重组方案仍未能获得债权人足够支持，香港高等法院已同意由花旗银行提出的破产清盘申请，并勒令华南城立即清盘。
晚上11点20分，华南城发布公告证实了上述信息。“公司被高等法院下令清盘。富事高咨询有限公司的周伟成先生及潘路洋先生于2025年8月11日获高等法院委任为本公司的共同及各别清盘人。”
随着清盘令的下达，华南城曾经繁华的商业版图，终究散落一地。
华南城创立于2002年，定位为“中国综合商贸物流企业”，2009年成功赴港上市后，便借助资本力量全国迅速扩张，在深圳、南宁、南昌、西安等八个城市建立了大型商贸物流综合体项目，成为当时以“十年八城”的速度扩张的产业地产商典范。
但业内更倾向于将其定义为“非典型房企”。华南城的开发模式，简单来说就是用较低的价格获得工业仓储用地，在此基础上建设商业性质的商铺和配套的住宅，然后通过销售获利。
第一任执行董事兼总裁梁满林曾表示：“平均的楼面地价是几千元每平米，而我们的楼面地价只有100多元一平米。”这种高额的利润差，让华南城在前期赚得盆满钵满。
然而，时代既能成就华南城，也能在其转型迟滞中将其推向破碎。
坠入债河
事实上富盈策略，华南城并非毫无市场嗅觉。
早在2012年电商兴起时，华南城便嗅到了机遇，开始打造电商产业园，并推出B2B电商平台。同时在2014年引入腾讯作为股东，期望通过“实体+网络+物流”的模式，建立起综合商贸生态系统。
不过，华南城显然低估了电商竞争的激烈程度。随后流量红利消退后，电商卖家转型夺供应链，不再依赖批发市场，导致以批发、零售为主的华南城商户大量流失，2021 年亚马逊 “封店潮” 更重创其电商生态。
由此，华南城的客流量逐渐减少，商家收益下降，店铺空置率攀升。
在这种背景下，华南城只能加大地产住宅开发和销售的力度。然而，此时房地产市场已开始收缩，再加上华南城此前长期依赖三四线城市的物流园概念拿地，去化压力加剧。
为了解决流动性问题，华南城自2016年起多次发行优先票据，且票面年利率持续攀升，2018年起所发行的所有优先票据利率均已超10%。
在利息成本高企、销售回款困难的双重挤压下，2022年，华南城爆发债务危机。
2022年1月，华南城发布公告称，正在寻求两笔美债债务票据持票人的同意展期，拟将11.50%票据的到期日由2022年2月12日延长半年至8月12日；将10.875%票据的到期日从2022年6月26日延长4个月至10月26日。
于2021年底，华南城找来了由深圳国资全资持股的深圳特区建发作为大靠山，债券得以成功展期，为其争取到了喘息空间。
2022年5月，特区建发以19.1亿港元的金额认购了华南城29.28%股份，成为其最大股东。至此，特区建发便开始积极履行自己作为大股东的职责。
2022年7月，特区建发与票据受托人花旗国际签订“维好协议”富盈策略，帮助华南城争取到多数投资人的同意，通过了五笔美元债展期的方案。
2023年3月，特区建发为华南城与11家银行搭桥牵线，签订了约60亿元流动资金贷款合同，用于偿还华南城过往贷款，这也是华南城创立以来获得的最大笔融资。
此外，特区建发还真金白银地掏出约12.57亿元收购华南城旗下第一亚太物业50%股权，以及斥资50亿元认购西安华南城约69.35%股权，溢价高达27.37亿元。
然而，这些举措未能从根本上扭转华南城的困境。市场普遍认为，特区建发的入局仅是暂缓了华南城走向“清盘”的步伐，甚至可能还会让自己陷入风险。
大股东沉默
若自身的造血功能损坏，输血也仅是“缓兵之计”。
美元债延期的两年后，华南城再次站在了违约线上。2024年2月，华南城公告称，因流动资金日趋紧张，预计不会支付2024年2月9日到期的一笔强制赎回款，以及2月12日到期的一笔利息，将导致两笔美元债券发生违约事件。
2月19日，大股东特区建发确认了华南城正式违约。
真正让华南城开始瓦解的是一笔3.06亿美元的债务违约。2024年4月，华南城未能偿付花旗国际作为信托人的美元优先票据，2025年1月花旗国际向香港高等法院提出对华南城的清盘呈请。
尽管在聆讯日期从原定的4月2日延期三次至8月11日，但现金流早已枯竭的华南城，又如何能给出让债权人满意的债务重组方案。
截至2024年底，华南城的计息债务为302.2亿港元，其中即期部分为182.4亿港元，流动负债超过流动资产28.48亿港元。可华南城口袋里也仅剩余7.2亿港元现金,其中6.8亿港元为受限现金。
而此时被债权人寄予厚望的大股东也“沉默”了，一方面华南城自身窟窿大，另一方面特区建发自身也是重资产运营企业，可用资金规模相对有限，且近几年其自身也压力巨大。
2023 年，特区建发对华南城股权投资确认10.92亿元损失，计提37.80亿元减值准备，该股权投资账面价值降至48.92亿元，导致其年末资产和权益规模下降，当年净利润为负43.67亿元。
据2025年第三期中期票据募集说明书，特区建发归母净利润已连续亏损，2023年度亏损44.4亿元，2024年度亏损28.05亿元，2025年1-3月亏损3.10亿元。
不仅利润亏损，特区建发也正面临多起诉讼纠纷。
2025年6月18日，特区建发发布公告称，公司因与深基华智等公司合同纠纷案，被诉请支付合计21.317亿元，并于2025年5月26日遭广州市中级法院冻结银行账户。
与此同时，早在2024年6月3日，花旗国际就维好协议相关事宜向香港高等法院起诉深圳市特区建设发展有限公司。
起诉理由是特区建发作为大股东，在华南城美元债展期时与投资人签订了维好协议，但华南城出现债务违约后，特区建发未能履行维好协议项下的义务，因此花旗国际申索不少于14.07亿美元的赔偿。
一位接近香港资本市场人士向观点新媒体表示：“市场预计起诉维好方案件最早或将于年内开庭。”
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